多年來，港府為了遏抑本港樓價，曾推出一系列的政策，但卻並不奏效；相關政策概括如下：
• 大幅增加印花稅以遏止炒風
• 限制買家按揭成數
• 限制銀行「開發貸」成數
• 加強對貸款用途之監管；嚴禁銀行以不同名目貸款予客戶投資房地產
• 發展「首置盤」、「港人港地」；重啟「居屋」及加快興建「公屋」
簡單來說，港府的一籃子政策確實已考慮不同的範疇。為何多年來仍無法有效遏抑樓市泡沫？
港府大幅增加印花稅，反而使原本已透過空殼公司持有多個物業的富戶，再以「個人名義」買樓。富人尚可以重新編排家族裡的物業控制權，騰出「配額」，讓夫妻子女各人都可以「個人名義」方式「首次置業」。
至於限制買家按偈成數，原來的用意是打擊豪宅物業之炒風，但最終卻使所有物業都成為「豪宅」。起初，港府以400萬為界，樓價以上則按揭成數減少。最終全港大部份「細價樓」在短時間暴升至399萬。及後，港府逐步提高這條「入門」界線至800萬，市場則出現了越來越多「納米樓」。雖然每個單位的價格是800萬以下，但呎價卻狂升至2至3萬元的水平。
銀行限制「開發貸」的成數至5成或以下，無疑保障了銀行的安全。但這限制只能對2、3線發展商奏效。香港最大的幾間發展商實力雄厚，資金充裕，就算要「舉債」，仍可以透過發行公司債及股票，或向銀行申請「無抵押貸款」等等拿到資金，根本不會受到「開發貸」之成數限制。結果，這限制只能打擊中小型發展商，並直接使幾間香港最大的地產財團進一步坐大。這只會使市場參與者的實力越來越懸殊，並強化了寡頭壟斷的市場狀況。
此外，香港銀行對客人的用款設限，極力避免客戶以不同的名目借錢來投資房地產。但大企業的業務遍布全世界，涉及各行各業，要隨便找一個合理的名目融資不難，用款限制對它們的作用不大。反而，中小企業的業務規模較少，貸款用在什麼地方一目了然。銀行對貸款用途設限，即等同把中小企進一步擋在房地產市場之外，但大企業卻可繼續舉債投資，加速社會財富集中之趨勢。
近年，港府曾發展「首置盤」、「綠置居」及「港人港地」等等。此外，港府還打算研究重啟「居屋」發展及加快發展「公屋」。這些政策亦有其問題。例如，「首置盤」及「港人港地」等的名額太少，每次推出皆要「抽簽」，只惠及極少數的市民。近日不少人建議先集中火力興建公屋。但土地供應有限，增加公屋供應即等同削減其他物業的供應。當公屋數量大幅增加之同時，私樓供應將會更加緊拙，樓價只會繼續上升。
到底港府的樓市政策出現了什麼問題？為何做什麼也失敗？歸根結底，就是港府喪失了「造地權」，導至土地供應嚴重不足。全港有74%的土地有待開發，本來尚可填海。但回歸後，港府受《保護海港條例》及《郊野公園》的諸般限制，無法如回歸前般輕鬆的填海造地。
土地供應嚴重不足之情況下，任何樓市管控措施的效力都會大幅打折，甚至乎本末倒置的助長了樓市歪風，促使貧富懸殊的情況加劇，並讓本港社會深層次矛盾問題更嚴重。
文：寒柏
從事金融業，自由撰稿，醉心武俠小說創作；近期發表《汴京遊俠傳》、《獵頭交易》、《清明上河記》和《天人》等小說。著作還包括《金庸雅集：武學篇》和《金庸雅集：愛情、影視篇》等等。
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